집 소유권을 자녀 명의로 함께 올리는 것이 좋을까요?

자녀 명의를 부동산에 추가하면 간단해 보이지만, 세금·Medicaid·법적 위험이 뒤따를 수 있습니다. 결정 전에 장단점을 확인해 보세요.

많은 부모님들이 향후 상속 절차를 간소화하기 위해 살고있는 집을 자녀와 공동 명의로 바꾸는 방법을 고민하십니다. 이 방식은 겉보기에는 probate (법원 검인 절차)를 피하고, 절차를 간단히 하는 좋은 방법처럼 보입니다. 하지만 실제로는 예상치 못한 세금 문제, 법적 위험, 통제권 상실을 초래할 수 있습니다.

공동 명의의 장점

• Probate 회피

  사망 시 집이 자동으로 자녀에게 이전되어 법원의 검인 절차가 필요 없습니다.

• 절차상 간단한 방법

  별도의 유언장이나 신탁 없이도 재산 이전이 가능합니다.

• 단기적 비용 절감

  초기에는 별도의 법적 문서 작성 비용이나 수수료가 들지 않을 수 있습니다.

하지만 이런 단점도 있습니다

1. 증여세 문제

   자녀를 소유권에 추가하면 IRS에서 이를 증여로 간주해, 증여세 신고 의무가 발생할 수 있습니다.

2. 양도소득세 혜택 상실

   생전에 자녀가 소유권을 일부 보유하면, 향후 매각 시 양도소득세(step-up in basis) 혜택을 온전히 못 받을 수 있습니다.

3. 채권자 위험

   자녀가 부채, 소송, 이혼 문제에 직면하면, 그 소유권 때문에 집 전체가 위험에 노출될 수 있습니다.

4. 통제권 상실

   자녀와 공동 명의 등록 후에는 집을 매도하거나 담보대출을 받을 때 자녀의 동의가 반드시 필요합니다.

5. Medicaid 불이익

   Medicaid를 통한 장기요양을 고려할 때, 이런 소유권 변경은 5년 Look-back period 규정에 걸려 Medicaid 혜택 자격을 잃을 수 있습니다.

더 나은 대안: 신탁 활용

생전신탁(Revocable Living Trust)을 활용하면, 다음과 같은 더 좋은 장점들을 활용할 수 있습니다.

• probate 회피 가능

• 생전에는 집에 대한 완전한 통제권을 유지

• 세금 혜택을 최대화

• 예기치 못한 위험으로부터 자산을 보호

  
  

김진욱 변호사 사무실 (The Law Office of Jin-Wook Kim, P.C.)에서 가장 안전하고 유리한 자산 이전 방법을 함께 고민해 보세요.

자녀의 공동명의 등록이 좋은 방법일까?